loader
bg-category
ما هي تكلفة بيع البيت؟ نظرة على العمولات والضرائب والرسوم

مشاركة مع الأصدقاء

لقد أضرب منذ عام 2012. على ماذا بالضبط؟ أضرب عن الاستمرار في دفع 5٪ إلى 6٪ في العمولات لبيع عقار. آسف القراء الذين هم أصحاب العقارات ، وأنا أقدر دعمكم ، ولكن رسوم عالية جدا لعنة.

على الرغم من إنشاء Zillow ، Trulia (التي استحوذت عليها Zillow في عام 2015) ، ومجموعة من شركات العقارات الأخرى على الإنترنت ، لم تنخفض أسعار العمولات. مجرد إلقاء نظرة على صناعة إدارة الثروات. اعتادوا على شحن 2 ٪ - 3 ٪ من الأصول الخاصة بك لإدارة أموالك. الآن ، بفضل مستشاري الروبوت مثل Wealthfront و Betterment ، يمكنك إدارة أموالك باستخدام نتائج مماثلة بنسبة 0.25٪ أو أقل. هذا هو انخفاض بنسبة 90 ٪ في اللجان!

كل الممتلكات التي اشتريتها منذ عام 2003 وجدت عبر الإنترنت. ولهذا السبب طلبت دائمًا من صاحب السمسار أن يشارك بعضاً من عمولاتهم بمجرد انتهاء الصفقة. هم دائمًا ملزمون بما أنهم لم يفعلوا شيئًا إلا المساعدة في كتابة العرض الذي اعتبرته عادلاً. اليوم ، يمكنك فقط كتابة عرض في دقائق باستخدام DocuSign.

ثم في عام 2014 ، قررت أن أقدم على توفير المال خطوة أخرى عن طريق الحصول على وكيل القائمة لتمثلني أيضا لتوفير ما يقدر ب 8 ٪ من سعر الشراء (1 ٪ استرداد العمولة ، 7 ٪ أقل سعر العرض FTW). لم يكن الأمر مفهوما لأنني فهمت عملية المعاملة بعد كتابة عشرات العروض بالفعل.

إن بيع منزل لأفضل دولار يتطلب مهارة لأن تسويق إحدى العقارات جيدًا وإقامة شبكة كبيرة تحدث فرقًا كبيرًا. ترك وكيل القائمة الذي باع لي بيتي الحالي بشكل أساسي $ 120،000 على الطاولة للبائعين له لأنه كمتقاعد ، لم يكن لديه شبكة ، ولم يسوق العقار على الإنترنت ، وكان سعره مرتفعًا جدًا ، وأصبح صديقًا لي ! لا تريد أن تكون صديقًا لي إذا كنت تحاول الحصول على أفضل صفقة ممكنة.

سمسار عقارات كبير يستحق تماما وزنه في الفضة. لكن هذا الوزن لا يزال يستحق أقل من 5 ٪ من قيمة المنزل عندما تكون أسعار المساكن الآن شديدة الانحدار في المدن الساحلية الرئيسية في الولايات المتحدة. وبدلاً من رسم يعتمد على نسبة مئوية ، فإن الرسوم الثابتة تبدو أكثر عدلاً بالنسبة للمستهلكين.

فلنلقِ نظرة على التكلفة الحقيقية لانهيار منزل يبيع بمبلغ 1،850،000 دولار في سان فرانسيسكو. كان جزءًا من العرض التقديمي الذي قدمه أصحاب العقارات الزائرون إذا كانوا سيبيعون منزلي. أعتقد أنك ستشعر بالصدمة لرؤية مقدار تكاليف بيع المنزل!

انهيار التكلفة لبيع منزل

بيع منزل بقيمة 1،850،000 دولار في سان فرانسيسكو يكلف 116،735 $! هذا 6.3 ٪ من قيمة المنزل قطعت هناك. كما تفترض التكلفة "فقط" عمولة بنسبة 5٪. وبالمقارنة ، فإن تكلفة بيع ما قيمته 1،850،000 دولار من الأسهم في 30 صفقة على Motif Investing تبلغ 9.95 دولار فقط مقابل أكثر من 1000 دولار قبل عقدين من الزمن ، و ~ 7.95 دولار لكل موقع حتى اليوم مع وسيط آخر على الإنترنت. هذا هو 90 ٪ آخر + انخفاض في العمولات.

في الدفاع عن سمسار العقارات ، تذهب نصف عمولتها البالغة 5٪ إلى الوكيل الذي يأتي بالمشتري. ليست صفقة سيئة لوكيل المشتري (يُشار إليه على نحو غريب باسم "مكتب بيع" في الرسم البياني). في غضون ذلك ، وبناءً على عقد وكيل الإدراج مع الشركة العقارية ، سيتعين عليها منح 20٪ على الأقل من عمولة قدرها 2.5٪ لشركتها أيضًا. لذلك بدلاً من أخذ مبلغ 46،250 دولارًا ، قد يأخذ وكيل الإدراج إلى المنزل على الأكثر 37،000 دولار لمدة شهرين - 3 تقريبًا من العمل.

لا يزال مبلغ 37000 دولار أميركي سليماً ، لكنه بعيد كل البعد عن 92.500 دولار قد تعتقد أنها تحصل عليها مقابل 5٪. معظم أصحاب العقارات ليس لديهم قوائم متعددة كل عام. معظم أصحاب العقارات يساعدون الناس في العثور على منازل. في سوق تنافسية مثل سان فرانسيسكو ، تخسر حروب المزايدة أكثر مما تكسب أنت.

الآن دعونا نركز على سان فرانسيسكونقل / ضريبة المكوس بمبلغ 13،755 $. كل مدينة ودولة لديها واحدة ، لذلك تحقق لك. معدل الضريبة متغير ، اعتمادًا على سعر الشراء أو القيمة السوقية العادلة ، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه.

بالنسبة لملكية بقيمة 1،850،000 دولار ، فالحساب بالتالي هو 1،850،000 دولار / 500 دولار = 3،700 × 3.75 دولار = 13،875 دولارًا. المدينة يحب زيادة في حجم المعاملات. لا يحصلون فقط على تحصيل ضريبة نقل كبيرة من أجل تقديم قطعة من الورق في City Hall ، بل سيحصلون أيضًا على إعادة تقييم العقار الخاص بك وجعلهم أكثر في دخل ضريبة الممتلكات.

على سبيل المثال ، كان يجري فرض ضريبة على منزلي بقيمة تقريبية تبلغ 100000 دولار تقريبًا لأن مالكها قام بشرائها مقابل 50.000 دولار فقط في عام 1946. لدينا قانون حيث لا يمكن للقيمة المقدرة أن ترتفع إلا بأكثر من مؤشر محدد (~ 1 -2 ٪ في السنة). لذلك ، كانت قيمة المدينة في العام 1200 دولار أمريكي (أي 100000 دولار أمريكي X 1.2٪). نظرًا لأنني اشتريت المنزل بمبلغ 1،230،000 دولار ، فإن المدينة تحقق الآن 14،760 دولارًا سنويًا لنفس العقار!

لكن حماقة المقدسة. اطّلع على كيفية حدوث قفزة تقريبًا بمقدار 3 أضعاف في ضريبة النقل / الضرائب إذا كنت تبيع منزلًا لأكثر من 5000000 دولار. نحن نتحدث هنا عن 10000 دولار أمريكي كحد أدنى لفاتورة الضرائب / النقل غير المصرح به هنا. يا له من ضياع للمال. هل يمكنك إلقاء اللوم على مسؤولي المدينة لعدم قيامهم بما ينبغي عليهم إصلاح مشكلة نقص السكن لدينا؟

الآن دعونا ننظر تكاليف أخرى تساوي 300 10 دولار، وكلها ضرورية باستثناء ربما 8،500 دولار التدريج. لأن معظم المشترين لا يملكون خيالًا ، يُنصح بالتدريج بشكل عام. سيبدو المنزل أنظف وأكثر إشراقا ، وجيدًا كما هو الحال على الإطلاق لجذب الأموال بحد أقصى. 8،500 دولار وحده يبدو وكأنه الكثير لاستئجار الأثاث لمدة 2-3 أشهر. لكن الأمل هو أن التدبير سيزيد من تسديد تكلفته.كلما ارتفع سعر منزلك ، كلما كان التدريج يستحق ذلك.

لم أقم بالمنزل الذي أعيش فيه حاليًا في عام 2014. كان به سجاد أخضر أشعث ودهان أخضر طوال الوقت. تم تصدع بعض نوافذ الألومنيوم وبدا أن كل شيء لم يمس من عام 1946. ونتيجة لذلك ، كانت المنافسة قليلة. ولأن وكيل القائمة قد قام بتسعيرها أيضًا ، فقد أخاف الزعانف أيضًا. هذا كان سيناريو مثالي بالنسبة لي. أحب شراء منازل غير مأهولة لأنه بعد رؤية آلاف المنازل المفتوحة على مر السنين ، أعرف ما هي الأشياء التي يمكن أن تكون.

التكلفة النهائية التي لا نراها هي الضرائب. على الرغم من أن العقار قد يبيع بمبلغ 1،850،000 دولار ، إلا أن صافي العائدات يبلغ 1،733،000 دولار فقط في هذا المثال. كل هذه التكاليف قابلة للخصم. علاوة على ذلك ، إذا كان البائعان زوجان ، فيمكنهما الحصول على ما يصل إلى 500000 دولار أمريكي بدون ضرائب إذا كانا قد استخدما العقار كمقر إقامة أساسي لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الأخيرة قبل البيع. يمكن لبائع واحد أن يحصل على ما يصل إلى 250000 دولار أمريكي بدون ضرائب بموجب نفس الشروط.

يتم فرض ضرائب على أي زيادة في الأجور وفقًا لمعدلات المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل المطبقة ، وهي 20٪ بالنسبة لدافعي الضرائب الأعلى دخلاً (413 ألف دولار أميركي واحد / 464 ألف دولار أمريكي متزوج) ، و 15٪ لمعظم الأفراد و 0٪ إذا كنت في 10٪ - 15 شريحة ضريبة الدخل ٪.

أبدا بيع العقارات الخاصة بي

خذ الدخل السنوي الذي تولده أصولك وقسّمها بسعر فائدة لمعرفة مقدار رأس المال الذي تحتاج إليه لإنتاج نفس دخل الدخل.

بالنظر إلى هذه التكاليف ، لا أخطط أبدًا لبيع العقارات حتى يكون هناك على الأقل نطاقًا متحركًا في أسعار العمولات ، على سبيل المثال. عمولة 3 ٪ للبيوت أقل من 1 مليون دولار ، 2 ٪ عمولة لكل دولار 1 أكثر من مليون دولار ، الخ. من المفضل أن يكون أ رسوم مسطحة للبيع في المنزل، مثلما يجب أن تكون هناك ضريبة ثابتة أعلى من مستوى دخل الفقر. يجب أن يكون الإنترنت قد خفض مستويات العمولة حتى الآن ، ولكن ليس بسبب أن عائدات الإعلانات العقارية هي مصدر رئيسي للدخل لشركات العقارات على الإنترنت.

المفارقة هي أنه إذا كانت العمولات العقارية أقل ، سيكون هناك الكثير من المعاملات ، التي ستولد الكثير من العائدات لقطاع العقارات بأكمله. وبالنظر إلى أن كل مدينة لديها أيضًا ضريبة ضخمة للنقل / الضريبة لمجرد دفع الورق ، فإن عمولات العقارات الأقل ستعزز إيرادات المدينة أيضًا. صناعة العقارات ناضجة للاضطراب.

بيع أسباب التسرب. علاوة على ذلك ، فأنت لا تريد أبداً بيع بقرة حلوب في هذه البيئة ذات معدل الفائدة الأدنى. يجب أن يتم الاعتزاز بكل الأصول المدرة للدخل مثل الطفل المدلل الوحيد. استفد من الأشخاص الذين لا يمتلكون هذا النظام للتأخير. بعد 20 سنة من الآن ، ستكون سعيدًا للغاية.

توصيات

الاستثمار في العقارات أكثر جراحيا: إذا كنت لا ترغب في دفع ضرائب عقارية ضخمة باستمرار ، لا تملك الدفعة المقدمة لشراء العقارات ، أو لا تريد ربط سيالكتك في العقارات المادية ، ألق نظرة على RealtyShares ، واحدة من أكبر العقارات شركات التعهيد الجماعي اليوم. يمكنك الاستثمار في صفقات في جميع أنحاء البلاد مقابل مبلغ يصل إلى 5000 دولار. انها مجانية لاستكشاف.

يتسوق للحصول على قرض عقاري: تحقق من أحدث معدلات الرهن العقاري عبر الإنترنت من خلال LendingTree. لديهم واحدة من أكبر شبكات المقرضين التي تتنافس على عملك. يجب أن يكون هدفك الحصول على أكبر عدد ممكن من العروض المكتوبة ثم استخدام العروض كرافعة للحصول على أقل سعر فائدة ممكن. وقد بدأت أسعار الفائدة أخيرا في ارتفاع بعد الانتخابات.

مشاركة مع الأصدقاء

تعليقاتك: