loader
bg-category
ما الخسارة المحتملة المحتملة التمويل الجماعي يشبه

مشاركة مع الأصدقاء

هل تشعر أن إيمانك يتم اختباره؟ لقد كنت أشعر بهذه الطريقة كثيرًا مؤخرًا. على سبيل المثال ، أتوجه دائمًا إلى محطة الحافلات بعد مغادرة الحافلة مباشرةً. ومع ذلك ، في كل مرة أقودها في أسفل التل لأنني سئمت الانتظار لمدة 20 دقيقة للحافلة ، تتحرك الحافلة.

نشرت مؤخراً The Worst Landlord Horror Story Ever قصة حول قارئ قام بشراء عقار سكني في لاس فيجاس قبل عدة سنوات من انهيار الجزء السفلي في 2008-2009. ذهب من خلال الجحيم التي تتعامل مع قضايا الصيانة والمستأجرين المشتبه بهم. وفي نهاية المطاف ، بدأ المجمع في قبول الإسكان في القسم 8 حيث ستدعم الحكومة 80٪ من الإيجار إلى أصحاب الدخول المنخفضة. تحول مجمعه السكني المكون من 157 وحدة إلى منطقة حرب موبوءة بالمخدرات. فقط بعد شراء وحدتين أخريين في قاع السوق ، توقف القارئ نهائياً حتى بعد 13 عاماً.

لذا فمن المفاجئ أن أحصل على رسالة إلكترونية من Realtyshares في الأسبوع القادم تبلغني بأن صندوق التمويل الجماعي العقاري الخاص بنا قد استثمر في مجمع شقق يضم 168 وحدة على طراز حديقة في لاس فيغاس! وكان هذا أيضًا بعد أن قررت استثمار مبلغ 250 ألف دولار آخر في الصندوق ، ليصل إجمالي المبلغ الإجمالي إلى 500000 دولار. كان الأمر كما لو أن آلهة العقارات كانت تسخر مني.

وأُبلغت بأن العقار قد شُيِّد في الأصل في عام 2001 كتطوير سكني ميسور التكلفة ، إلا أنه في الآونة الأخيرة تم شراء العقار من قبل البائع الآن بموجب "عقد مؤهل" ينشر العقار من متطلبات القدرة على تحمل تكلفته. على الرغم من كونه عقارًا ذا سعر سوقي ، إلا أن المقيمين في الإشغال أثناء عملية التحويل يحتفظون بحماية أقل من إيجارات السوق لمدة تصل إلى ثلاث سنوات ، بحيث أن نحو ثلث الوحدات فقط قد تدحرجت إلى وحدات سعر السوق.

كانت هذه صفقة حقوق ملكية مفضلة ، على الرغم من ذلك ، فإن الأمر يشبه القرض أكثر من وضعية الأسهم الحقيقية. ساهم الكفيل بأكثر من 3 ملايين دولار في وضعية الأسهم العادية ، بحيث يوفر على الأقل درجة ما من "الوسادة" لمركز الأسهم المفضل. بالإضافة إلى ذلك ، كان على الراعي تخصيص 28 شهرًا من الدفعات الحالية المفضلة في حساب يتحكم فيه النظام الأساسي للتمويل الجماعي.

ومع ذلك ، غرق قلبي عندما قرأت أنه ليس فقط هذا المجمع السكني في لاس فيغاس ، بل كان أيضا تطوير مساكن بأسعار معقولة. لم أحصل على أي شيء مقابل الإسكان الميسور من منظور اجتماعي جيد. إن تكاليف الإسكان المتصاعدة تجعل من الصعب على الناس الحياة اليومية.

ولكن بصفتي مستثمراً عازماً على البقاء مالياً بسبب استثماراته ، فإنني قلق بشأن الاستثمار في مجمع سكني بأسعار معقولة لجميع الأسباب التي ذكرتها قصة رعب المالك. بالإضافة إلى ذلك ، من أجل الوصول إلى معدل العائد الداخلي المستهدف للمشروع (IRR) ، يعتمد الكفيل على تحويل الوحدات المتبقية (2/3 من الإجمالي) إلى الإسكان بسعر السوق. يبقى أن نرى ما إذا كان المستأجرون سيقبلون ببساطة زيادة الإيجار ، أو الانتقال طواعية ، أو أن يتم إخلاؤهم مع عمليات الاستحواذ المحتملة.

بعض ميزات هذا الاستثمار تشمل:

زيادة زيادات في الإيجار. تقريبا. وقد تم الآن نقل 33٪ من الوحدات إلى معدلات السوق ، وحيث تم تجديد الوحدات بالفعل ، كانت الإيجارات الجديدة في السوق تزيد بنسبة 25٪ تقريبًا عن معدلات الإيجارات السابقة "للوحدات المعقولة التكلفة".

تم الحصول على الممتلكات بسعر مخفض للسوق. تم الحصول على الممتلكات خارج السوق ، بعد أن تم الحصول عليها من خلال علاقة الكفيل. وتباع الممتلكات بسعر فعال قدره 108 آلاف دولار لكل وحدة ، على ما يبدو أقل بكثير من الأصول المماثلة من خمر مماثل. كما أشارت معلومات العرض إلى أن سعر الشراء كان أقل بحوالي 15٪ من العقارات المماثلة ، سواء على أساس كل وحدة أو على أساس القدم المربع الواحد.

هناك شيء واحد يجب ملاحظته من قصة رعب مالكي هو أن مستثمراً مؤسسياً التقط هذه الوحدات خلال الأزمة المالية مقابل ما يقرب من 60 ألف دولار أمريكي للوحدة ، لكنني لست متأكداً مما إذا كانت هذه الوحدات شبيهة بالشراء لأن الشقق الجديدة المكتسبة حديثاً.

سوبر ماركت قوي. كان العقار موجودًا في أحد الأسواق الفرعية في لاس فيغاس ، حيث أبلغت شركة REIS عن معدل شغور متوسط ​​بنسبة 3.2٪ في الربع الأول من العام 2017 في جميع فئات العقارات في REIS ، ومن المتوقع انخفاض متوسط ​​الشغور إلى 2.6٪ بحلول عام 2021.

الراعي وسادة الأسهم المشتركة. وكان من شأن مساهمة الجهة الراعية المساهمة في رأس المال بمبلغ 3.5 مليون دولار أن تتعرض أموالها للخطر قبل أن يتأثر الاستثمار في الأسهم المفضلة.

احتياطي المدفوعات المفضلة. تم حجز ما يعادل 28 شهرًا من الدفعات الحالية المفضلة في حساب يتم التحكم فيه من خلال نظام التمويل الجماعي.

لائقة النمو السكاني المقدر. توقعات ESRI النمو السكاني من 6 ٪ خلال السنوات الخمس المقبلة للمنطقة داخل دائرة نصف قطرها 3 ميل من الممتلكات ، وترجمة إلى أكثر من 8000 من السكان الجدد في المنطقة المجاورة.

الوصول إلى المرافق المحلية. يقع مكان الإقامة على مقربة من العديد من المرافق وأرباب العمل ، ويقع قطاع لاس فيغاس على بعد 5.6 كم.

وضع توقعات منخفضة

ربما أكون متشائمة أكثر من اللازم بشأن الصفقة بالنظر إلى أن الراعي يقوم بطرح 3.5 مليون دولار من رأسماله الخاص قبل أن يخسر المستثمرون المال. لقد ألقي القبض علي حذرًا تمامًا بشأن توقيت الصفقة الممنوحة لي. علاوة على ذلك ، لمجرد أني لست خبيرًا في العقارات في لاس فيجاس لا يعني أن الراعي ليس كذلك. الحافز واضح للغاية: "عقد مؤهل" ينشر العقار من متطلبات القدرة على تحمل التكاليف بحلول أكتوبر 2019.

ولكن بالنظر إلى المخاطر التي ينطوي عليها الأمر ، أشعر بخيبة أمل لأن معدل العائد الداخلي المستهدف لا يتجاوز 13٪. يبدو IRR المستهدف بنسبة 18٪ أكثر ملاءمة. للرجوع إليه ، يكون معدل العائد الداخلي بنسبة 13٪ أقل من جميع معدلات العائد الداخلي المستهدفة السابقة للمشاريع في الصندوق التي لا تستثمر في الإسكان الميسور.

ولكن هناك شيء واحد يهمني.البائع هو بيع العقار لمدة تقريبا. كسب 6.5 مليون دولار بالنسبة لسعر الشراء الخاص به قبل عامين فقط! سأبيع أيضًا إذا كان بإمكاني الحصول على ما يقرب من 60٪ من أرباحي خلال عامين. نعم ، اضطر البائعون إلى إنفاق بعض الأموال لتجديد بعض الوحدات ، لكنهم لم يستطعوا إنفاق هذا المبلغ لأن ثلثي الوحدات لا تزال أقل من وحدات سعر السوق.

المصدر: Bespokepremium.com

أنا شخصيا لن لقد استثمرنا في هذه الصفقة لأنني أحاول البقاء بعيدًا عن مدن التمويه الساحلي مثل لاس فيغاس ، المدينة رقم 1 التي سُحقت خلال أزمة السكن. المدن الأخرى التي حصلت على أكثر من غيرها كانت فينيكس وفورت لودرديل وميامي ، وست بالم بيتش ، وتامبا. علاوة على ذلك ، فإنه لا يجلس معي لتحويل وحدات سعر السوق أقل.

سأكون سعيدا إذا كان هذا المشروع يعطينا فقط عائد نقودنا (0٪) في ثلاث سنوات. ومع ذلك ، لا يزال يبدو أن هناك ارتفاعًا بنسبة 50٪ تقريبًا قبل أن يعود سوق العقارات في لاس فيجاس إلى ذروته في عام 2007. ومن ناحية أخرى ، فإن سان فرانسيسكو تزيد بنسبة 25٪ عن ذروتها السابقة ، وهو أحد الأسباب التي جعلتني سعيدًا بالبيع.

يبدو البيع في SF معقولًا بعد زيادة 106٪ من قاع التمثال ، ولكن إعادة الاستثمار مرة أخرى في فيجاس لا يبدو حذرًا. المصدر: Bespokepremium.com

الآن أنت تعرف الجانب السلبي للاستثمار في الصندوق. يمكنك القيام بكل ما تبحث عنه ، ولكن بمجرد تسليم أموالك ، يعود الأمر إلى لجنة الاستثمار أو مدير الصندوق لتحديد كيفية استثمار أموالك بشكل أفضل. لن تتوافق استثماراتهم في بعض الأحيان مع معتقداتك ، ويجب أن تكون موافقًا عليها. بدلاً من ذلك ، قد يكون من الأفضل قضاء الجهد لاختيار استثماراتك في التمويل الجماعي العقاري.

مشكلتي هي أنني أتعامل مع كل استثماراتي طوال حياتي. لذلك ، من الصعب بالنسبة لي عدم مشاهدة أين يذهب كل دولار. ولكن بصفتي أبًا في الأربعين من العمر ولديه أشياء أفضل للقيام بها ، بدلاً من اختيار كل استثمار ، فأنا بحاجة إلى الاستعانة بمصادر خارجية لاستثماري للآخرين الذين لديهم الوقت والخبرة.

كلما تمكنت من ترك اللعبة ، كلما تمكنت من التركيز على الاستمتاع بالحياة على أكمل وجه. و من يعلم؟ هذا الاستثمار في لاس فيجاس قد يعود بنسبة 40٪ بعد ثلاث سنوات مستهدفة ويثبت لي خطأ. سأكون على يقين من أن نعلم إذا كان الأمر كذلك! وإذا كان الأمر يتعلق بانفصال كبير ، فسأحرص على إبلاغك بذلك أيضًا. على الأقل هذا هو واحد فقط من الاستثمارات المحتملة من 10 إلى 15 في الصندوق.

تحديث 2018: استنادًا إلى تعليقات العديد من القراء ، يبدو أن الاستثمار في لاس فيغاس ليس سيئًا كما كنت أخشى في البداية. ينتقل المغيرون إلى فيجاس ، والوظائف آخذة في النمو ، ولا يزال هناك هجرة إلى المدن منخفضة التكلفة والدول التي لا تفرض ضرائب على دخل الدولة.

ذات صلة:

شراء فائدة ، ترف ترف: القاعدة للاستثمار العقاري لمتابعة

التركيز على الاتجاهات: لماذا أنا الاستثمار في هارتلاند أمريكا

مشاركة مع الأصدقاء

تعليقاتك: