loader
bg-category
سداد الديون أو الرافعة المالية لشراء المزيد من الممتلكات؟

مشاركة مع الأصدقاء

العقارات هي فئة الأصول المفضلة لدي ، على الرغم من أنني ناقشت بيع عقارات التأجير في الماضي بسبب صداع التعامل مع قضايا المستأجرين. أنا فقط أحب أن أكون قادرة على العيش في استثماري ، والقيام بأشياء لتحسين قيمة استثماري ، والاستيقاظ بعد 10 سنوات مع وجود احتمال كبير لامتلاك أصل مرموق مع انخفاض الرهن العقاري. المزايا الضريبية ليست سيئة أيضا.

يظهر تقييم عميق لكل أصولي أن العقارات قدمت أعلى عائد على رأس المال المستثمر بأقل قدر من الإجهاد. لدي ميل إلى المضاربة في الأسهم من أجل العثور على عائد متعدد المغفل الذي استعصى علي منذ عام 2000. لقد تحولت الكثير من رهاميتي المضاربة إلى الحضيض ولا أرغب في إغراء المضاربة بمبالغ أكبر من المال. آخر شيء أريد القيام به هو استخدام أموالي الخالية من المخاطر للاستثمار في الأسهم. أنا أكره على الإطلاق خسارة المال ، وقد حصلت بالفعل على 25 ٪ من صافي القيمة في سوق الأسهم. (انظر: توصية تخصيص القيمة الصافية حسب العمر)

خياران فقط: تسديد الدين أو شراء المزيد من العقارات

أعلم أنه يبدو من المضحك أن نضيق استخدام عائدات القرص المضغوط الخاصة بي المستحقة في عام 2017 لسداد الديون أو الدخول في المزيد من الديون ، ولكن هذا ما قرّرتُه ما لم تتمكن من إقناعني بخلاف ذلك. وثاني أكثر الأصول أمانًا للاحتفاظ بنقدية تحت سقف ضمان مؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC) وهو مبلغ 250،000 دولار للعزاب و 500،000 دولار للأزواج ، يسدد الدين. الدخول في دين غير آمن ، لكني سأشرح موقفي قريباً بما فيه الكفاية.

قضية سداد الديون

إن الدين الوحيد الذي لدي وليس لدي مانع هو دين الرهن العقاري لأنه قابل للخصم ويرتبط بأصل لديه احتمالية عالية في تقديره بمرور الوقت. الرافعة المالية هي شيء رائع في الطريق ، ولكن ليس كثيرًا في الطريق كما رأينا في الفترة 2008-2011.

بلدي تأجير الممتلكات الرئيسية لديها معدل الرهن العقاري من 3.35 ٪ التي يتم إصلاحها للسنوات الثلاث القادمة (5/1 ARM). 3.35٪ ليس تماما 4.2٪ كنت أتلقى من قرص مراجعي (معدل سعر الفائدة) ، لكن من المؤكد أنه أفضل من 2.2٪ عرض لمدة 5 سنوات أخرى في قرص مضغوط.

1) زيادة التدفق النقدي. إن قيمة الرهن العقاري المستأجر هي 277،000 دولار ، لذلك سأزيد التدفق النقدي الخاص بي بما يقرب من 774 $ في الشهر ، أي ما يعادل جزء الفائدة من رهن عقاري (277،000 X 3.35٪). في الواقع ، سأقوم بتحرير المزيد من التدفق النقدي لأن الرهن العقاري الخاص بي يتم استهلاكه ، وهذا يعني أنني سأدفع أيضاً مبلغ 540 دولار تقريباً في الأصل مع كل دفعة عقارية مقابل دفع إجمالي قدره 1314 دولاراً.

على الرغم من أنه لم يعد يتعين عليّ دفع 774 دولارًا شهريًا ، إلا أنني أفقد 196 دولارًا شهريًا في التدفق النقدي لأن هذا المال كان يحقق 4.25٪ في قرص مضغوط بدلاً من ذلك. لا أرى أي أصول أخرى خالية من المخاطر يمكن أن توفر 3.35٪ نظرًا إلى أن العائد على سندات 10 أعوام أقل من 3٪ ومتقلبًا. الشيء الوحيد الذي يقترب من شراء سندات الخزانة هو ربما سندات موني ، وهي معفاة من الضرائب ويمكن أن تحقق 4٪.

2) اذبح الانزعاج. بالإضافة إلى عدم الحاجة إلى دفع رهن عقاري بقيمة 1،314 دولار شهريا ، فإن الفائدة الأخرى الكبيرة من سداد الديون هي أنه ببساطة يشعر أنه ليس له دين. عندما قررت سداد قروض مدرستي في مجال الأعمال ، شعرت بأنها سحرية - مثل تحاضن مع جرو ذهبي مسترد. من الجيد أن تعرف أن المصرف لم يعد يجني المال ، على الرغم من أن المال رخيص نسبياً بنسبة 3.35٪. لقد لاحظت أن أكبر سنحصل عليه ، وأكثر انزعاج وأنا مع وجود الديون.

3) انخفاض مدفوعات الضرائب. أخيرًا ، لم أعد أقوم بأكثر مما كنت عليه في السابق. لذلك ، يتم فرض ضريبة على الدخل المكتسب من عقاري المستأجر في شريحة ضريبية هامشية أقل بنسبة 11.6٪ (39.6٪ مقابل 28٪). لا يزال لديّ إطفاء ليحمي من دفع الضرائب على معظم دخولي كذلك.

حالة شراء المزيد من الممتلكات

على الرغم من أن العقارات أصبحت باهظة التكلفة في سان فرانسيسكو ، إلا أنني أظن أنه مثل أي مدينة دولية أخرى في العالم تتمتع باقتصاد مزدهر (لندن ، نيويورك ، هونج كونج) ، وسوف تستمر الأسعار في الارتفاع أكثر. مجرد إلقاء نظرة واحدة على قوائم الوظائف على Angel.co/jobs وسترى أن كل مهمة بدء تشغيل واحدة في الأساس تتراوح بين 80000 - 200000 دولار ، وهناك الآلاف.

1) عائد أعلى على حقوق المساهمين. إذا قررت دفع رهن بقيمة 277،000 دولار ، فإن العائد على الأسهم الخاصة بي ينخفض. يتم تقييم العقار حالياً من قبل Zillow بقيمة 1،045،000 دولار. دعنا نخفض هذه القيمة بنسبة 15٪ نظرًا لأن Zillow غالبًا ما يكون خاطئًا للحصول على قيمة $ 888،250. إذا ارتفعت قيمة العقار بنسبة 10٪ (88،825 دولارًا) ، فإن العائد على حقوق المساهمين بمبلغ 611،250 دولارًا هو 88،825 دولارًا أمريكيًا / 611،250 = 14.5٪. إذا قررت سداد الرهن العقاري ، فعندها يعود عائد الأسهم إلى 10٪ (88،825 دولار / 888،250 دولار). من ناحية أخرى ، إذا كان لدي 10٪ فقط من الملكية ، فإن عائد الأسهم سيكون 100٪ (88،825 دولار / 88،825 دولار).

لنفترض أنني استخدم 200000 دولار أمريكي من أصل 277000 دولار أمريكي لمبلغ الدفعة المقدمة الذي تبلغ قيمته 20٪ على عقار بقيمة مليون دولار بدلاً من سداد الديون. إذا ارتفعت قيمة العقار بنسبة 3٪ فقط (30،000 دولار) ، سأحصل على عائد بنسبة 15٪ من المبلغ المدفوع مقدمًا (30،000 دولار / 200،000 دولار). لا يبدو معدل التقدير 3 ٪ في سان فرانسيسكو غير معقول نظرا لمتانة التكنولوجيا وقطاع الإنترنت في المنطقة. سوف AirBnB تذهب للجمهور. لذلك سوف Dropbox ومجموعة من الشركات الأخرى في المستقبل القريب. سيئ للغاية معدل سعر البيع 5 ٪ لا يزال موجودا. سخيف حقا.

2) مغامرة جديدة. لقد عشت في بيتي الحالي لأكثر من تسع سنوات. سيكون من الممتع شراء عقار جديد في حي جديد في سان فرانسيسكو للعيش فيه.بعض الأماكن مثل تلغراف هيل أو ذا ميشن تتبادر إلى الذهن لمطاعمها المختلفة والحدائق والحياة الليلية. لا أخطط لشراء عقار مستأجر للغرض الرئيسي من تأجيره. أنا أيضا لن أشتري أي ممتلكات فقط. يجب أن يكون مكان الإقامة شيء أستمتع حقًا حيث يمكن أن يغطي الإيجار على الفور الرهن العقاري والضرائب فقط في حالة حدوث شيء ما. الخاصية الجديدة هي المكان الذي أعتزم العيش فيه خلال الخمس سنوات القادمة.

3) يحرر تدفق التدفق النقدي الجديد. لا أريد الدخول في تفاصيل كثيرة جدًا ، ولكن يمكنني تأجير منزلي مقابل ضعف رصيدي العقاري + مبلغ ضريبة الملكية شهريًا. وبالتالي ، فإن تأجير منزلي سيزيد من التدفق النقدي بما يتجاوز خسارتي في دخل الفائدة على قروض CD ، حيث أستقر في مكان جديد. الحيلة هي العثور على مكان في السوق عندما لا يكون هناك أي مخزون. ذهبت للتحقق من هذه ثلاث غرف نوم لطيفة وثلاثة حمامات + منزل غرفة مكافأة التي أحببت ، ولكن السعر المطلوب حرفيا أعلى بنسبة 20 في المائة مما كنت قد خمنت في البداية.

أعظم المتعثرين

حتى الآن افترض ببساطة أن أسعار العقارات سوف تستمر في الارتفاع أو البقاء مستقرة. أعتقد أننا في الجولة السابعة من لعبة كرة 10 ، ولكن بالطبع لا أعرف على وجه اليقين ما إذا كانت أسعار العقارات ستظل ثابتة. يمكن أن ترتفع أسعار الفائدة (غير المؤمن بعد 35 سنة من أسعار الفائدة المنخفضة) ويمكن أن يكون هناك هجوم إرهابي آخر ، والذي يمكن أن يطفو الفقاعة في التكنولوجيا والحماس عبر الإنترنت.

إذا كان هناك هبوط في سوق العقارات ، فأنا أتمنى لو أنني دفعت ديونًا بدلاً من الاستدانة لشراء أصول منخفضة. ومع ذلك ، فقد تعرض أصحاب المنازل لأسوأ هبوط اقتصادي في حياتنا ، وقد خرجنا بعد مرور خمس سنوات على ذلك بخير إذا ما احتفظت به. لا أعتقد أننا سنشهد أزمة اقتصادية كارثية أخرى في السنوات العشرين القادمة ، لكن من يدري حقًا؟ أعلم أن التعلق باستثمار سيء يضر بمزاجي.

أنا أكره تماما عقد النقدية. على الرغم من أن لوحة بياناتي الشخصية (أداة مالية مجانية يجب على الجميع التسجيل والاستخدام) تصنف الأقراص المضغوطة الخاصة بي على أنها مبالغ نقدية بدلاً من استثمارات ، إلا أن الأقراص المضغوطة هي استثمارات استثنائية في كتابي. هم مثل السندات مع عنصر ضمان FDIC. اضطررت إلى إعلان استثماراتي في مؤتمر نزع السلاح لدى صاحب العمل السابق لأنهم يرون أن الأقراص المضغوطة الخاصة بي خارج الاستثمارات. إن حقيقة الأمر هي أنني حصلت على أقراص مضغوطة تنتهي صلاحيتها وتحتاج إلى استخدامها بمجرد أن يأتي هذا القرص المضغوط الأول - وهو خمسة أقراص أخرى في الواقع.

إذا لم أقم بسداد ديون أو شراء عقار آخر ، فأنا أفكر بقوة في تسليم الأموال إلى مستشار مالي. سوف أخبر المستشار المالي أن هذه الأموال سيتم استثمارها بشكل متحفظ مع عائد مستهدف بنسبة 5٪ سنوياً ولا تفسد الأمور! أنا مشغول بالكتابة والسفر والاستشارات. يسعدني إدارة أموالي كما فعلت منذ 15 عامًا. لكنني أدركت أنه بعد عتبة معينة ، أتحمس لفكرة وجود مستشار يبحث دائمًا عن أموالي وأنا أفعل أشياء أخرى. المفتاح هو العثور على المستشار المالي الصحيح.

لذا ماذا ستفعل؟

إذا كنت ستأتي إلى جزء سيئ من السيولة ، فهل ستدفع ديوناً لا تحتاج إلى سدادها بالنظر إلى دخل الإيجار أكثر مما يغطي مدفوعات الفائدة؟ أو يمكنك الاستفادة من المال لشراء منزل جديد في جزء مختلف من المدينة المفضلة لديك وتأجير منزلك الحالي لفتح الدخل؟

لا أحتاج إلى المزيد من التدفق النقدي بعد الآن بسبب نشاطي التجاري عبر الإنترنت ، والذي أدى في النهاية إلى تكرار دخولي في العمل اليومي بعد خمس سنوات من الزحام. سيكون من الجيد امتلاك قطعة أخرى من الممتلكات إذا لم يكن هناك أي صداع ينطوي على تأجير منزلي.

إليك ما انتهى به الأمر منذ كتابة هذه المشاركة:

1) اشتريت مكانًا جديدًا مع إطلالات بانورامية على المحيط في شهر مايو 2014! بمجرد أن يأتي القرص المضغوط ، بدأ للتو حرق ثقب في جيبي. لذلك خرجت إلى الجزء الغربي من سان فرانسيسكو للبحث عن ممتلكات ودهشت كانت هناك كل هذه المنازل العائلية الواحدة مع مناظر المحيطات بنسبة 40٪ أقل على أساس p / قدم مربع من المنزل الذي أعيش فيه.

2) بدلاً من بيع منزلي الذي يبلغ 9.5 سنوات ، انتهى بي الأمر بتأجيره بمبلغ 8600 دولار شهريًا اعتبارًا من يونيو 2014. ويولد المكان الآن 9000 دولار شهريًا من الإيجار. إنه جزء كبير من التغيير ، ولكنه يأتي مع بعض أنواع الصداع حيث أن المستأجرين لا يدفعون في الوقت المحدد وهم أشخاص فوضويون للغاية.

3) دفعت رهن الشقة السكنية في مرتفعات المحيط الهادئ في صيف عام 2015. وتبلغ قيمة العقار الآن ما بين 1 إلى 1.1 مليون دولار. لقد وجدت المستأجرين الجدد الذين يدفعون 4.200 دولار في الشهر (من 4000 دولار). أنا لست نادما على سداد هذا الرهن العقاري ، وأنا سعيد للغاية بالتدفقات النقدية.

بلدي الدخل العقاري الحالي السلبي بعد سداد الرهن العقاري في تأجير الممتلكات 2 وإعادة تمويل تأجير الممتلكات 1

4) اعتبارا من 2H2017 ، تباطأ سوق العقارات في سان فرانسيسكو أخيرا بعد زيادة 25-30 ٪ أخرى منذ عام 2014. ونتيجة لذلك ، فقد اكتظت بقوة النقدية مع انخفاض الأسعار. لقد بدأت أيضًا في الاستثمار في العقارات ذات العائدات المرتفعة في الجنوب ، والغرب الأوسط ، والساحل الشرقي من خلال RealtyShares ، منصة التعهيد الجماعي المفضلة لدي. فبدلاً من الحصول على دفعة مقدمة بقيمة 200 ألف دولار وتحمل رهن بقيمة مليون دولار ، سأستثمر 10 آلاف دولار إلى 25 ألف دولار في صفقات عقارية فردية. RealtyShares يستحق التحقق من إذا كنت لا تريد صداع المستأجرين ، وتريد التعرض العقاري ، وتريد البقاء ذكيا.

يسعدني جدًا تسديد ديونك ورفع مستحقاتي لشراء عقارات في جولدن جيت هايتس ، وهي منطقة أعتقد أنها أكثر المناطق المرغوبة في المنطقة خلال السنوات العشر القادمة.لا توجد مدينة دولية كبرى أخرى حيث يمكنك الحصول على مناظر بانورامية للمحيط بأقل من 1000 دولار / قدم مربع. مع دخل الإيجار البالغ 9 آلاف دولار من منزلي الجديد ، أشعر وكأنني قمت بفتح الكثير من القيمة الضائعة وأشعر بالأمان المالي على الرغم من أخذ قرض عقاري آخر.

توصيات بناء الثروة

* الاستثمار في العقارات أكثر جراحيا: إذا كنت لا ترغب في دفع ضرائب عقارية ضخمة باستمرار ، لا تملك الدفعة المقدمة لشراء العقارات ، أو لا تريد ربط سيالكتك في العقارات المادية ، ألق نظرة على RealtyShares ، واحدة من أكبر العقارات شركات التعهيد الجماعي اليوم. يمكنك الاستثمار في صفقات في جميع أنحاء البلاد مقابل مبلغ أقل من 5000 دولار بدلاً من الحاجة إلى الوصول إلى مئات الآلاف من العملاء مقابل دفع مبلغ مقدمًا. إنها مجانية الاستكشاف ولديهم أفضل منصة حولها.

* إدارة أموالك في مكان واحد: واحدة من أفضل الطرق للاستقلالية المالية وحماية نفسك هي الحصول على تمويل مالي من خلال الاشتراك في Personal Capital. فهي عبارة عن منصة مجانية عبر الإنترنت تجمع جميع حساباتك المالية في مكان واحد حتى تتمكن من معرفة أين يمكنك تحسين أموالك. قبل رأس المال الشخصي ، كان علي أن أسجل الدخول إلى ثمانية أنظمة مختلفة لتتبع حسابات الاختلاف بين 25+ (الوساطة ، البنوك المتعددة ، 401K ، إلخ) لإدارة مالياتي في جدول بيانات Excel. الآن ، يمكنني فقط تسجيل الدخول إلى Personal Capital لمعرفة كيف تقوم جميع حساباتي ، بما في ذلك صافي ثروتي. يمكنني أيضًا معرفة مقدار ما أنفقه وحفظه كل شهر من خلال أداة التدفق النقدي.

ميزة رائعة هي محلل رسوم المحفظة ، الذي يدير محفظتك الاستثمارية من خلال برنامجها بنقرة زر واحدة لرؤية ما تدفعه. لقد اكتشفت أنني أدفع 1700 دولار في السنة من رسوم المحفظة ولم يكن لدي أي فكرة عن نزيفي! لا توجد أداة مالية أفضل على الإنترنت ساعدتني أكثر في تحقيق الحرية المالية. لا يستغرق الأمر سوى دقيقة واحدة للاشتراك.

وأخيرًا ، أطلقوا مؤخرًا حساب تخطيط التقاعد المذهل الذي يسحب بياناتك الحقيقية ويدير محاكاة مونت كارلو لإعطائك فكرة عميقة عن مستقبلك المالي. رأس المال الشخصي مجاني ، وأقل من دقيقة واحدة للتسجيل. منذ أن بدأت استخدام الأدوات في عام 2012 ، تمكنت من تحقيق أكبر قدر من صافي ثروتى ورؤيتها تنمو بشكل هائل.

هو تقاعدك على الطريق الصحيح؟ تحقق مع مخطط التقاعد PC

تم تحديثه لعام 2018 وما بعده.

مشاركة مع الأصدقاء

تعليقاتك: