loader
bg-category
قرض عقاري ثابت لمدة 30 سنة أو رهن بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM)؟

مشاركة مع الأصدقاء

تم التحديث في يونيو 2018

يجب الانتباه دائمًا إلى عائدات السندات الطويلة التي تقدمها الحكومة الأمريكية ، مثل: العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. وصلت الأسعار إلى قرابة 1.37٪ في عام 2016 ومن المرجح أن تظل منخفضة بقية هذا العقد بسبب الاضطراب الدولي والطلب على الأصول المقومة بالولايات المتحدة مثل السندات والعقارات والأسهم.

ومع ذلك ، بدأ الاحتياطي الفيدرالي أخيرا في رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية ، الأمر الذي أدى بدوره إلى ارتفاع عائد السندات لأجل عشر سنوات في النهاية في عام 2018.

كما ترون من الرسم البياني أدناه ، فقد انخفضت الأسعار لسنوات. وبالرغم من أننا اخترقنا نسبة 3٪ من عائد السندات لأجل 10 سنوات لفترة وجيزة ، فإن الاتجاه طويل الأجل انخفض بسبب سياسة اقتصادية منسقة بشكل أفضل وفهم أفضل للدورات الاقتصادية ومكاسب في الإنتاجية تحافظ على التضخم ضعيفًا.

من هذا المخطط البسيط ، سوف تفهم:

* معدل العائد الخالي من المخاطر

* توقعات على أسعار الفائدة

* توقعات التضخم

* تكاليف الاقتراض / الائتمان

* النفور من المخاطرة ، أو عدمه

* صحة العالم

صحيح. من خلال فهم ما تعنيه آخر 10 سنوات من الخزانة ، ستتمكن من توفير الكثير من المال ، وتحقيق الكثير من المال ، والتوقف عن كونك حيوانًا من البوزو يتبع فقط ما يسمعه ويستمع إلى كل ما يقوله لك الناس. فكر بنفسك!

أنا مستاء كيف يدفع الناس أكثر في فوائد الرهن العقاري مما يجب عليهم. جزء كبير منه هو أن وسائل الإعلام وضباط الرهن العقاري الاستمرار في دفع الناس للحصول على قرض الرهن العقاري معدل ثابت قدر الإمكان. في أمريكا ، أطول معيار مطابق هو 30 عامًا.

الاقتراض على نهاية فترة طويلة هو استخدام الأمثل للأموال. الأشخاص الذين يدفعونك إلى قروض ثابتة لمدة 30 سنة: 1) ليسوا متخصصين في الاقتصاد أو تجار السندات ، ولكن الصحفيين ، و / أو 2) لديك مصلحة ثابتة في الاقتراض لأطول فترة ممكنة حتى يتمكنوا من كسب الكثير من المال أنت ممكن. كلما ارتفع المعدل ، أصبح من الأسهل عليهم تحقيق انتشار أوسع.

لماذا رهن ثابت لمدة 30 سنة هو نفايات

* منحنى عائد منحدر إلى أعلى. من المهم أن تفهم أنه نظرًا للقيمة الزمنية للنقود والتضخم ، كلما استعدت لرفع سعر الفائدة. إذا اقترضت مني أموالًا اليوم لسداد المبلغ غدًا ، فلن أتقاضى منك أي فائدة. ولكن ، إذا كنت ترغب في اقتراض المال مني اليوم ، لتسدد على مدى الثلاثين سنة القادمة ، فأنت تعتقد بشكل أفضل أني سأفرض عليك سعر فائدة أعلى من التضخم لمواجهة التضخم ، وجعل بعض المال ، وأخبز في بعض المخاطر الافتراضي. وبعبارة أخرى ، إذا كنت تقترض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا ، فأنت تقترض بأغلى جزء من منحنى العائد.

* متوسط ​​مدة الإقامة. أولا وقبل كل شيء ، فإن متوسط ​​المدة التي يعيش فيها المرء ويملك منزلا تبلغ حوالي 8 سنوات. إذا كان الأمر كذلك ، فما الذي تفعله على الأرض لاستعارة رهن عقاري ثابت بسعر 30 عام؟ 23 سنة + المبالغة في تقدير الملكية هو سوء تقدير خطير على أساس الإحصاءات الموجودة. مع ARM 5/1 ، فإن سوء تقديرك هو 3 سنوات فقط ، ولكنك قمت بالفعل بتخزين ذلك.

* تطابق معدل ثابت مع طول فترة الإقامة. إذا كنت تخطط للعيش في منزلك لمدة 10 سنوات ، فعليك الحصول على معدل ثابت مدته 10 سنوات (يتم استهلاكه على مدى 30 عامًا) كأكثر مدة قرض محافظة. سعر الفائدة الثابت لمدة 10 سنوات أرخص من السعر الثابت لمدة 20 سنة أو 30 سنة. من المنطقي أن تطابق سعر الرهن العقاري الخاص بك مع المدة المتوقعة للإقامة. بالتأكيد ، قد تبقى لفترة أطول ، ولكن قد تظل أقصر أيضًا. إذا كنت تعرف أنك تخطط للبقاء في منزلك إلى الأبد ، فإنه من الأكثر ما يبرر إخراج 30 عامًا ثابتًا ، ولكن ما زلت لن أكون بسبب 1) ستدفع على الأرجح قروضك أسرع من 30 عامًا ، 2) مرتفعة بشكل غير عادل في هذه البيئة.

* القروض معدل قابل للتعديل لديها سقف سعر الفائدة. يعتقد الناس ، وذلك بفضل الخوف من الترويج من قبل وسائل الإعلام وضباط الرهن العقاري ، أنه بمجرد انتهاء فترة القرض قابل للتعديل معدل ، وسوف معدل الرهن العقاري الخاص بك يرتفع وجعل الأشياء فائقة لا يمكن تحمله. هذا ليس هو الحال لأن كل شيء نسبي وتغطية معدلات. أعيد تمويل مبلغ 5/1 ARM بنسبة 2.625٪ مع تضمين جميع الرسوم ، وبعد 5 سنوات ، يمكن إعادة تعيين سعر الفائدة مرة واحدة إلى حد أقصى 7.25٪. Whoopdee دو! بعد 5 سنوات ، إذا لم أقم بدفع أي أصل إضافي ، فإن مبلغ رهن عقاري الأساسي يقل بنسبة 10٪ تقريبًا. معدل الرهن العقاري 7.25 ٪ على 10 ٪ من المبلغ الأساسي هو سهل للغاية.

* إذا كانت معدلات الصاروخ أعلى ، فستحتفل. الأشياء لا تحدث في فراغ. العائد على سندات العشر سنوات هو انعكاس لتوقعات التضخم. إذا كان العائد على سندات الخزانة لأجل عشر سنوات ، وبالتالي معدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية ، فإن هذا يعني أن توقعات التضخم هي على الأقل أقل ارتفاعًا. ومع ذلك ، ليس لديك توقعات التضخم ترتفع ما لم يرتفع الطلب على السلع والخدمات الحقيقية. ارتفاع الطلب هو انعكاس لاقتصاد أقوى ، و الأصول الحقيقية الخاصة بك (الممتلكات) ، من خلال تعريف أو تضخيم للغاية! فماذا إذا ارتفع التضخم من 2٪ إلى 5٪ ، مما أدى إلى إعادة تعيين الرهن العقاري الخاص بك إلى 7٪ بسبب انتشار 2٪؟ إذا كان منزلك الآن يتضخم بنسبة 5٪ ، وكان لديك نسبة قرض إلى قيمة 80٪ ، فإن السيولة النقدية على العائد النقدي ترتفع بنسبة 25٪!

* 35 سنة على التوالي من الانكماش. انظر إلى العائد على سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات. انخفضت الأسعار لمدة 35 عامًا على التوالي. هذا صحيح.هل تقول لي أنه لا يوجد اتجاه هنا؟ هل تقول أننا سنشهد ارتفاعات هائلة في التضخم (على ما يرام كما كتبت للتو) فجأة؟ في هذه السنوات الثلاثين ، أصبحنا مجتمعاً أكثر كفاءة من الذين يقومون بسياسة نقدية ومالية متوقعة أو بأوقات أقصر. نعم ، سيكون هناك ارتفاعات صعودية عرضية في التسعير ، لكني أشك بشدة في أن يكون هناك منحدر متواصل من 5-10 سنوات في التضخم ، مما يعني أن ذراعك ARM لمدة 5-10 سنوات هو على ما يرام.

ما هو راحة البال الخاصة بك؟

باعة التأمين وضباط الرهن العقاري جدا ماهرة في إثارة الخوف. سوف يرسمون سيناريوهات الحالة الأسوأ للتضخم الفائق وسداد المدفوعات حتى تتمكن من دفع المزيد من المال الآن مما ينبغي عليك. احصل على راحة لمدة 30 عامًا توفر لك راحة البال التي لن ترتفع مدفوعاتك أبدًا. في الواقع ، سوف تنخفض مدفوعاتك الحقيقية مع مرور الوقت بالنظر إلى أنك سوف تسدد قرضًا ثابتًا مع انخفاض قيمة الدولار من أي وقت مضى بفضل الانكماش. السؤال هو ، ما هو سعر هذه القيمة؟

نظرًا لأنك تعرف أن منحنى العائد يكون مائلًا إلى الأعلى ، يجب عليك دراسة الهوامش بين كل نقطة اقتراض. لنفترض أن قرضًا ثابتًا لمدة 30 عامًا يبلغ حاليًا حوالي 4٪ مقابل 2.625٪ للذراع 5/1. لنفترض أنك تقترض مليون دولار ،مبلغ الرهن العقاري المثالي. 1 مليون دولار X 1.375٪ = 13750 دولارًا إضافيًا في حساب الفائدة ، سيتوجب عليك دفعها سنويًا طوال مدة الملكية.

إذا كنت تملك المنزل لمدة 7 سنوات ، فهذا المبلغ أكثر من 96،250 دولارًا كنت ستدفعه إذا كنت تقترض في 30 عامًا. إذا بقيت أسعار الفائدة على حالها (ليس كما كانت خلال الثلاثين سنة الماضية) ، فستدفع أكثر من 420،000 دولار في الفائدة خلال فترة القرض الثابت لمدة 30 سنة! هذا مجرد سخيف. ومع ذلك ، إذا كان راحة البال الخاصة بك تساوي 96،250 دولارًا أو 420،000 دولار ، ولا يمكنك التعامل مع واقع الاقتصاد ، ولا تعرف خياراتك ، ولا تؤمن بنفسك ، فلماذا لا.

في المرة القادمة يقوم شخص ما بتسليمك لمدة 30 سنة ثابتة أسألهم: 1) ما هو تخصصهم في كلية أو كلية الدراسات العليا ، 2) كم مرة قاموا بإعادة تمويلها من قبل ، 3) اختبرهم على ماهية العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات ، 4) أين كان العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات 10 ، 20 ، وقبل 30 عاما ، 5) إذا كانوا من أصحاب المنازل ، 6) كم هم أكثر من ذلك سيصرفون منك.

إضافة: من فضلك لا يوجد فرق كبير بين قرض الاستهلاك السلبي ورهن معدل قابل للتعديل مثل تلك التي أشير هنا. يتسبب قرض Neg Am في زيادة حجم رأس المال الخاص بك كل شهر ، نظرًا لتعريفه سلبًا. عادة ما يكون قرض Neg Am ثابتًا لمدة عام واحد ومعدل منخفض أقل. ومن ثم ، فلديك أقل من سعر السوق + الدفع الذي يعتمد على مبلغ أقل يتم إضافته إلى المدير. هذا هو المكان الذي يواجه فيه الناس المتاعب. الأشخاص الذين لديهم أجهزة ARMs طبيعية لم يتورطوا في مشاكل عندما يطفو ARM الخاص بهم ، فإن أسعارهم أقل من تلك التي كانت عند قفلهم لأول مرة! يرجى فهم هذه النقطة.

توصيات

النظر في فرص التعهيد الجماعي العقارية: إذا لم يكن لديك الدفعة المقدمة لشراء عقار أو لا تريد ربط سيليكتك في عقارات مادية ، ألق نظرة على RealtyShares ، واحدة من أكبر شركات التعهيد العقاري اليوم. العقارات هي عنصر أساسي في محفظة متنوعة. كما يتيح لك التعهيد الجماعي للعقارات أن تكون أكثر مرونة وجراحية في استثماراتك العقارية من خلال الاستثمار إلى أبعد من المكان الذي تعيش فيه للحصول على أفضل عوائد ممكنة. على سبيل المثال ، معدلات الحد الأقصى حول حوالي 4 ٪ - 5 ٪ في سان فرانسيسكو ، ولكن أكثر من 10 ٪ في الغرب الأوسط إذا كنت تبحث عن استثمار عائدات الدخل بشكل صارم. قم بالتسجيل وإلقاء نظرة على جميع الفرص الاستثمارية السكنية والتجارية في جميع أنحاء البلاد Realtyshares لهذا العرض. إنه مجاني للبحث والاستكشاف.

يتسوق للحصول على قرض عقاري: LendingTree يسمح لك لمقارنة العروض من البنوك متعددة من شبكة ضخمة من المقرضين للعثور على أفضل عرض لك. لديهم واحدة من أكبر شبكات المقرضين التي تتنافس على عملك. يجب أن يكون هدفك الحصول على أكبر عدد ممكن من العروض المكتوبة ثم استخدام العروض كرافعة للحصول على أقل سعر فائدة ممكن. هذا هو بالضبط ما فعلته في تأمين 2.375 ٪ 5/1 ARM لإعادة تمويل بلدي الأخير. بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون لشراء الممتلكات ، فإن الشيء نفسه في محله. إذا عثرت على صفقة جيدة ، ويمكنك دفع التكاليف ، وتخطط لامتلاك العقار لمدة تزيد عن 10 أعوام ، فسوف أحصل على تضخم محايد والاستفادة من الأسعار المنخفضة.

تم تحديثه لعام 2018 وما بعده.

مشاركة مع الأصدقاء

تعليقاتك: